“Le cancer Airbnb, 50 villes gangrénées” titrait Marianne le 25 mai 2023. Un article parmi d’autres où les qualificatifs délétères fleurissent : cancer, bombes à retardement,..etc. Jamais la plateforme californienne n’aura cristallisé autant de haine, rejet et colère. Coupable de tous les maux : des hausses inconsidérées des prix de l’immobilier, de l’inaccessibilité aux locations pour les étudiant.e.s et/ou saisonniers, des nuisances sonores et incivilités en tout genre, de l’éviction des populations résidentes, des lieux de prostitution, d’une concurrence déloyale pour les hôteliers
…et certainement bientôt responsable du réchauffement climatique et de la guerre en Ukraine.
Alors, triste réalité ou bouc émissaire ?
POUR DEBUTER UN FOCUS SUR LES COMMUNES DE BIARRITZ, BORDEAUX ET LA ROCHELLE
Source : Insee, RP2019 exploitation principale en géographie au 01/01/2022
Il est d’ores et déjà intéressant de constater les différences entre ces destinations notamment sur la part de résidences secondaires et de logement vacants. Bordeaux présente davantage de similitudes avec La Rochelle qu’avec Biarritz.
Par ailleurs, vous trouverez ci-après l’évolution, depuis 2018, du nombre d’annonces actives sur Airbnb et Vrbo concernant les 3 villes précédentes (source AirDna) :
BIARRITZ
LA ROCHELLE
BORDEAUX
Quelques enseignements semblent se dessiner :
-les effets de la réglementation à Biarritz et Bordeaux confirment une tendance baissière en termes de volume de locations depuis 2018. Ce que corrobore l’étude de l’Université de La Rochelle (https://www.blog-afse.fr/billet/peut-reguler-les-plateformes-numeriques-le-cas-dairbnb-bordeaux) concernant Bordeaux. L’effet direct de la régulation est une baisse de l’offre de nuitées de l’ordre de 40 %. Mais pour autant, la régulation n’a pas eu seulement des effets sur les loueurs ciblés. En effet, il est démontré que la réduction d’activité a aussi été constatée chez ceux qui n’étaient pas, a priori, ciblés par la règle de compensation. Certainement lié à un déficit de communication/explication, en effet des propriétaires qui ne louaient que quelques jours l’été ont interprété à tord une interdiction d’activité.
-en dézoomant sur 5 ans, point de courbes exponentielles et on ne retrouve en aucun cas l’explosion dénoncée par les médias du volume de locations. Pour Marianne qui utilise les même données (nombre « d’annonces actives » sur les trois premiers mois de 2023. Nota : Bordeaux n’est pas cité), la communication est :
La Rochelle (Charente-Maritime) : 30 annonces pour 1000 habitants + 53 % VS 2018
Biarritz (Pyrénées-Atlantiques) : 90 annonces pour 1000 habitants + 35 % VS 2018
Quel crédit accorder à ces deux évolutions sachant qu’elles ne portent que sur le premier trimestre et que la courbe relative à Biarritz ne semble pas illustrer cette tendance ?
Si l’on se base sur 77000 et 26000 habitants à La Rochelle et Biarritz, nous aurions respectivement 2310 et 2340 annonces actives en moyenne sur le premier trimestre 2023. C’est effectivement ce que l’on observe sur les courbes. A noter que l’offre concernée pèse globalement 4% (2300/53000) de l’offre de logements à La Rochelle et 9% à Biarritz (2300/26000) . En ce sens, il apparait quelque peu hasardeux d’imputer aux propriétaires de locations exerçant une activité saisonnière à l’année la seule responsabilité de la spéculation immobilière. Sur la question de l’accès au logement, il est également instructif de mettre ces chiffres en perspective avec le % de logements vacants, 6,7% à La Rochelle et 1,9% à Biarritz.
Dans leur communication, les collectivités tiennent compte également du volume de logements déclarés (numéro d’enregistrement obligatoire) mais déclarer son activité ne signifie pas nécessairement qu’on l’exerce (toute l’année ou tout court). De plus, peu de propriétaires sont enclins à se faire radier car la vente de logement est plus rémunératrice si elle s’accompagne d’un numéro d’enregistrement valide (c’est notamment le cas à Bordeaux).
Enfin, point fondamental, on constate une évolution importante d’annonces actives pendant la période estivale (tendance naturellement moins marquée à Bordeaux). Un nombre important de propriétaires (globalement entre 30% et 50%) limitent donc la location sur la période juin-septembre (c’est notamment le cas des résidences principales). On oublie souvent de quantifier ces propriétaires et de préciser qu’ils ne sont pas concernés par les réglementations.
PETIT MOMENT JURIDIQUE
Les collectivités disposent d’un arsenal de mesures déjà bien garni. Comme le souligne l’UNPLV, le législateur a mis en place depuis plusieurs années un nombre important d’outils règlementaires à la disposition des élus pour contrôler et limiter le développement des meublés de tourisme sur leurs territoires. Cependant les outils réglementaires apparaissent insuffisamment connus et maîtrisés par les élus et les collectivités. Sur les 1 149 communes situées en zones tendues de logement au 1er janvier 2023, seules 192 avaient délibéré en faveur de l’instauration d’une autorisation de changement d’usage des résidences secondaires et d’un numéro d’enregistrement obligatoire pour tous les meublés de tourisme.
Parmi les mesures, et outre la déclaration d’activité, on peut notamment citer :
La limitation : Certaines villes définissent des quotas pour limiter l’expansion du volume de meublés touristiques. C’est le cas récemment à Annecy. Des quotas s’appliqueront à partir du 1er juin prochain dans la commune, qui a été divisée en trois zones, la plus restrictive étant la vieille ville, cœur touristique d’Annecy. Au total, le nombre de résidences secondaires en meublés de tourisme sera limité à 2 200 sur l’ensemble de la ville, contre plus de 2 800 actuellement, soit 3 % du parc de logements.
La compensation : Les propriétaires des logements qui souhaitent louer leur bien en meublé de tourisme à l’année doivent “produire” un autre logement de la même surface et dans la même commune. Ils doivent donc transformer en logement un local non dévolu à l’habitation (bureau, commerce…). Cependant, on peut s’interroger légitimement sur la pertinence d’une telle mesure qui s’avère être une mission impossible pour les propriétaires qui ne disposent pas d’une capacité d’investissement importante. Par ailleurs, elle est censée combattre la spéculation immobilière et réussit l’exploit d’introduire un nouvel outil spéculatif : les titres de commercialité.
Face aux désarrois des collectivités concernées qui voient leur délibération attaquées par des associations de propriétaires, le sujet devient national. 4 députés ont invité récemment le gouvernement à agir et ont lancé la plateforme https://encadronsairbnb.fr/.
On y retrouve 7 mesures :
Proposition n°1 – La suppression de la niche fiscale dont bénéficient les locations saisonnières de meublés touristiques de courte durée.
Proposition n°2 – Une réforme de la fiscalité portant sur les résidences secondaires
Proposition n°3 – L’interdiction de la location de passoires thermiques via les plateformes touristiques. (A noter cette interdiction exclut les zones de montagne dont les particularités du tourisme local ne se prêtent pas à cette régulation)
Proposition n°4 – Mettre en œuvre un “agrément meublé de courte durée” pour l’ensemble des locations saisonnières proposées sur une plateforme numérique
Proposition n°5 – Réduire à 90 le nombre de nuitées autorisées pour la location de sa résidence principale, au lieu de 120 nuitées actuellement, et étendre cette interdiction aux résidences secondaires
Proposition n°6 – Accroître l’autonomie de régulation pour les collectivités. Les collectivités locales sont le meilleur échelon pour réaliser les arbitrages entre politiques du tourisme et du logement, en première ligne face aux réglementations et aux contrôles
Proposition n°7 – Renforcer la lutte contre les pratiques frauduleuses pour favoriser l’accès au logement et lutter contre l’augmentation des prix en zones tendues. Cela concerne notamment les baux mobilités illégaux ou les congés pour vente abusifs.
En réaction, l’UNPLV a formalisé 7 propositions pour un encadrement raisonné de la location meublée touristique (vous trouverez le document complet ici ) :
Proposition n° 1 – Ajuster le traitement fiscal des revenus générés par la location meublée de tourisme et lutter contre les abus de l’investissement locatif
Proposition n° 2 – Rendre la location de longue durée plus attractive. L’UNPLV insiste lourdement sur le fait que la location saisonnière ne se substitue pas nécessairement à la location de longue durée. Citons à titre d’exemple tous les propriétaires de résidences secondaires qui souhaitent y séjourner une partie de l’année et les louer lorsqu’ils n’y résident pas.
Proposition 3 – Soumettre toute évolution réglementaire à des évaluations ex-ante et ex-post
Proposition 4 – Renforcer la communication pour faire connaître les outils réglementaires
Proposition 5 – Lutter contre les abus de la location meublée touristique et la spéculation immobilière en ciblant les multipropriétaires. L’UNPLV suggère, dans les communes ayant mis en place des règles de compensation que celles-ci ne s’appliquent qu’à partir de la deuxième résidence secondaire dans la même commune.
Proposition 6 – Privilégier une approche proportionnée et différenciante dans l’hypothèse d’un élargissement de l’obligation aux meublés touristiques. A des fins de sobriété énergétique et réduction des émissions carbone du logement, des mesures ont été prises dans le cadre de la loi « climat-résilience » en matière de rénovation énergétique des logements. Depuis le 1er janvier 2023, les logements G avec un DPE indiquant une consommation supérieure à 450 kWh par m2 sont interdits à la location. A partir du 1er janvier 2025, tous les logements classés G seront concernés, puis à partir du 1er janvier 2028, les logements classés F seront sortis du parc locatif puis ceux classés E à partir du 1er janvier 2034. L’UNPLV s’inquiète d’une application indifférenciée et disproportionnée des obligations d’affichage de DPE et d’interdiction de mise en location, a fortiori pour la location en courte durée de résidences principales.
Proposition 7 – Lier le classement Atout France et le DPE
Enfin, le ministre de l’économie est intervenu sur RMC en indiquant que cette réforme est d’abord motivée par une question de justice devant le paiement de l’impôt : « Je suis ouvert à une réforme de la fiscalité sur les locations meublées de courte durée … et cette réforme se fera ! »
On ne peut qu’inviter à la plus grande attention sur l’impact et les effets de bord de certaines mesures envisagées, notamment :
Quel impact lié à cette diminution de l’offre souhaitée sur l’activité touristique globale ? vers une hausse des prix et un tourisme de classe ?
Quel impact pour les propriétaires ?
Quel impact réel sur l’accès au logement et les prix de l’immobilier ?
Quel impact sur le budget des collectivités (perte de recettes liées à la taxe de séjour, recrutement de RH pour procéder aux contrôles,..) ?
et…..Quel impact sur le classement ?
La suppression l’avantage fiscal (abattement forfaitaire) annihilerait toute incitation des propriétaires à « classer » leurs biens. N’oublions pas que le classement c’est naturellement un gage de qualité, une démarche de progrès pour le propriétaire mais aussi de nombreux emplois. C’est précisément 398 structures : 13 accrédités (privés) et 385 agréés (ADT, OT, CV, GDF, UNPI ou encore des agences immobilières). Avec globalement 180 000 meublés classés sur le plan national et sur la base d’une durée de classement de 5 ans ainsi que d’un volume annuel de classements par etp estimé à 300, c’est potentiellement 120 emplois menacés.
Par ailleurs, cela irait à l’encontre des obligations des communes touristiques qui doivent remplir le critère de 70 % d’hébergements touristiques marchands classés sur leur territoire.
MAIS AIRBNB C’EST BIEN AUSSI 😉
DES RETOMBEES ECONOMIQUES PENDANT LES JO
Un rapport réalisé par Deloitte révèle comment Airbnb devrait contribuer à diffuser les retombées positives générées pendant la période des Jeux au sein des territoires.
Selon les estimations de Deloitte :
- Plus d’un demi-million de visiteurs devraient séjourner sur Airbnb pendant toute la durée des Jeux Olympiques et Paralympiques, soit environ le double du nombre global de voyageurs accueillis en région parisienne pendant la même période en 2022.
- Les séjours sur Airbnb pendant les Jeux Olympiques et Paralympiques devraient générer plus d’un milliard d’euros pour l’économie française, y compris les revenus des hôtes Airbnb, les dépenses des voyageurs dans les restaurants et les commerces locaux, ainsi que l’impact indirect sur divers secteurs de l’économie.
UN BOOSTER TOURISTIQUE DE DESTINATIONS RURALES
Pour mémoire, les maires ruraux ont signé en 2019 un partenariat avec Airbnb pour soutenir le développement touristique des campagnes. En 2021, cet accord s’accompagnait d’une prime de 100€ et une formation pour les nouveaux hôtes. Comme le soulignait Michel FOURNIER, Président de l’ARMF, l’objectif de la démarche est de « libérer le potentiel touristique de la France rurale. Les territoires profiteront de cette dynamique, commerçants, artisans, producteurs en circuit court, tout l’écosystème local attend cette nouvelle clientèle de vacanciers ».
UNE MANNE POUR LES COLLECTIVITES
Airbnb a reversé 148 millions d’euros de taxe de séjour aux communes françaises en 2022. Un montant en hausse de 60% par rapport à 2021, grâce à la reprise du tourisme. Si Paris arrive en tête du classement (24,3 millions d’euros contre 9,4 millions en 2021), 30% de la taxe de séjour collectée en France en 2022 l’a été au sein de communes de moins de 3500 habitants.
Subsiste cependant une opacité dans les calculs de perception de la taxe et de reversement auprès des collectivités. Les justificatifs transmis par les plateformes (pour celles qui honorent leurs obligations légales) sont peu ou pas exploitables (notamment absence des numéros d’enregistrements). Ce que confirme la récente condamnation d’Airbnb suite au procès intenté par la CDC de l’Ile d’Oléron et une victoire symbolique de cette dernière (https://www.bfmtv.com/immobilier/defaut-de-collecte-de-la-taxe-de-sejour-sur-l-ile-d-oleron-airbnb-condamne-a-30-000-euros-d-amende_AD-202306160463.html). Le juge a considéré « des omissions et inexactitudes constatées dans la déclaration”. L’occasion aussi de s’interroger sur la complexité de notre système de Taxe de séjour avec des modes de calcul qui diffèrent selon les territoires. Vers une simplification pour doper la perception ?
QUELQUES SOLUTIONS PERTINENTES
- L’HYBRIDATION
Le concept “Airbnb-Friendly” est lancé (pour l’instant) timidement aux Etat-Unis. Il s’agit d’une nouvelle place de marché qui permet à des locataires (permanents) de trouver des appartements où ils peuvent signer un bail de 12 mois et héberger des voyageurs dans ce qui est devenu leur résidence principale à temps partiel sur Airbnb. Ce dispositif de sous-location encourage donc la longue durée, permet au propriétaire de conserver un revenu en phase avec son investissement et aux locataires de réduire leur charge locative. Je vous invite à découvrir l’article d’Elloha, très complet sur le sujet : https://blog.elloha.com/2023/04/22/airbnb-uber-airbnb/
- Une SMART REGULATION associant le monde académique
Entre un investisseur dont c’est l’activité principale, un propriétaire qui n’a qu’un modeste studio en résidence secondaire et un propriétaire qui loue sa résidence principale quelques semaines l’été, la réponse ne peut être uniforme.
Par ailleurs, comme évoqué précédemment chaque territoire présente des spécificités et les conclusions de l’étude de l’Université de la Rochelle sont éloquentes en la matière : “La régulation de la plateforme Airbnb reste un exercice complexe, et une règle uniforme produit des effets positifs et négatifs. Dans le cas de Bordeaux, l’effet net est bien une baisse des nuitées offertes et particulièrement dans les quartiers centraux où l’offre professionnelle d’appartements est forte, en revanche des effets indirects spatiaux et associés au comportement de location, éthique dirons-nous, sont aussi observés. Dans un contexte mondial et national où les controverses autour d’Airbnb sont nombreuses, nous plaidons pour une régulation intelligente (smart regulation) en tenant compte des caractéristiques géographiques et socio-économiques des territoires concernés.”
Ce double regard “typologie de propriétaires – caractéristiques territoriales” apparait indispensable pour mesurer finement l’impact et la pertinence des mesures régulatoires déployées. A l’instar de la future plateforme numérique lancé par le gouvernement pour lutter contre le surtourisme, il conviendrait d’utiliser l’expertise des enseignants chercheurs des Universités/Ecoles pour développer une plateforme nationale qui agrège ces datas et fournisse des outils d’aide à la décision pour éclairer les collectivités qui souhaitent réguler. Ceci est en cohérence avec l’une des propositions de l’UNPLV : Soumettre toute évolution réglementaire à des évaluations ex-ante et ex-post. Les études d’impact permettent d’évaluer les conséquences potentielles d’une nouvelle réglementation, elles permettent ainsi d’anticiper les impacts négatifs et de favoriser une prise de décision éclairée.
- LA BLOCKCHAIN ET LE PROJET SLOTR
J’ai le plaisir d’accompagner l’équipe de SlotR dans leurs réflexions pour bâtir la première plateforme éthique de réservation de locations saisonnières. Une solution basée qui exploite tout le potentiel de la blockchain et favorise une meilleure rétribution entre les acteurs (voyageurs, professionnels, propriétaires, collectivité). C’est à la fois un enjeu de transparence de perception de la taxe de séjour et de souveraineté nationale.
slo
https://slotr.io/ (je vous invite à rejoindre la communauté)
CONCLUSION
J’ai toujours personnellement dénoncé certaines pratiques peu éthiques de la plateforme (optimisation fiscale, management interne, taux de commissionnement élevé, conservation de la richesse,..) mais, comme le soulignait récemment Jean-Luc BOULIN (https://www.etourisme.info/surtourisme-ou-surenchere/), on ne peut que condamner cet acharnement de la presse au dénigrement et aux raccourcis faciles. La radicalité et la vacuité scientifique de récents articles ne font que renforcer la tourismophobie et une stigmatisation des touristes et propriétaires.
Revenons à davantage de raison et de modération pour la recherche de l’équilibre touristique souhaité (séquence auto-promo 😉 https://www.etourisme.info/lequation-du-bonheur-touristique/). On ne peut occulter ni les difficultés d’accès au logement pour les étudiants, ni la spéculation immobilière. Pour autant, tous les propriétaires ne sont pas que des diables spéculateurs adeptes de la boite à clés. Non, la majorité, en sus de leur activité professionnelle, ont investi dans 1 ou 2 logements, déclare leur activité, rembourse leur crédit, gère eux-mêmes le ménage, la communication, les prix, la distribution….et prennent de leur temps pour transmettre leur passion du territoire. C’est aussi ça le tourisme.
